Société civile immobilière (SCI)

Son intitulé l’indique : la société civile immobilière (SCI) est une entreprise visant à assurer la bonne gestion d’un patrimoine foncier. C’est une société civile, ce qui la distingue de la société commerciale : en aucun cas une SCI ne peut avoir d’activité commerciale.

Bien souvent, la SCI est utilisée par des particuliers pour gérer un patrimoine privé. Elle est régulièrement utilisée pour prévenir la saisie par des créanciers, puisque la SCI acquiert le ou les biens. Mais elle est également recherchée pour transmettre un bien ou optimiser une fiscalité.

Pour un professionnel, la SCI peut être utile pour gérer un parc immobilier. Pour une grande entreprise par exemple, l’exploitation des lieux peut être réalisée par une société complémentaire (SA, SARL ou autre), et la gestion des différents biens peut être confiée à une SCI. Cela devient alors une manière de percevoir les problèmes différemment, amenant une meilleure gestion des risques.

Comme tous les formats de société, la SCI a des contraintes à respecter :

• Elle doit comprendre au moins deux associés ;
• Son capital social n’a pas de montant minimum (c’est davantage une société de personnes), et les apports peuvent être faits en numéraires ou en nature. Ces derniers regroupant les biens immobiliers, ils sont souvent prépondérants au moment de la création de la SCI. Il faut rappeler qu’un tel apport doit faire l’objet d’une publicité au bureau des hypothèques ;
• La société est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui sont juridiquement responsables ;

Du point de vue fiscal, la SCI relève du régime de l’impôt sur le revenu (IR) pour les revenus locatifs (chaque associé est personnellement imposé) et pour les plus-values (au titre de l’impôt sur les plus-values). La SCI peut également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).